专业|购买划拨用地后建房可否要求过户？

日期：2024-01-08 16:42:59 发布人：huayuadmin

房屋真实产权人购买划拨用地后在该地上出资建设房屋并用于居住，由于该地上原来并无建筑物，不符合可以经批准合法转让划拨用地使用权的条件，房屋建成后产权登记在原划拨用地使用权人名下。后来，原划拨用地使用权人去世，其法定继承人未履行协助办理过户登记手续，房屋真实产权人遂提起诉讼。本案经历两次审判程序及执行程序，法院先后判决原划拨用地使用权人的继承人应当履行协助办理土地使用权出让报批手续及房屋过户手续的义务。最终通过前后两次判决合并执行，房屋真实产权人取得案涉房屋不动产权证。

【案情简介】

ΧΧ年，柯某与江某签订了《转让土地协议书》，约定柯某向江某购买空地一块，土地使用权取得方式为划拨。柯某购得上述土地后，在该地块上出资建设了一栋房屋并登记在江某名下，柯某一家一直居住在该房屋内。之后，由于江某去世，江某的法定继承人与柯某签订《协议书》，确认柯某向江某购得涉案土地后，由柯某在该地块上出资建设案涉房产；同时确认柯某是案涉房产的真实产权人，且无条件协助柯某办理该房屋的过户登记手续。但之后江某继承人并未履行协议书内容，不配合办理过户登记手续。柯某遂起诉江某继承人要求协助将案涉房屋过户登记到自己名下。

【案件疑难点】

一、未经批准，划拨土地使用权转让合同是否有效？

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押；（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”（注：本案起诉时，该司法解释尚未修改）。

就本案而言，由于柯某与江某签订的《转让土地协议书》在起诉前并未经政府批准，因此该协议以及江某继承人与柯某签订《协议书》可能会被认定合同无效，从而导致案涉土地上房屋过户请求不能得到支持，只能按合同无效处理，返还土地和房屋，请求赔偿损失。

二、本案可否判决一并办理补缴土地出让金和房屋过户登记手续。

即使不按合同无效处理，本案是先判决协助办理划拨土地使用权转让的批准手续（即补缴土地出让金），再另案起诉协助办理房屋过户，还是可以在本案中两步合并，一并处理。如分两案处理，则本案处理时间将会拖长，不确定性加大，最终影响办理房屋过户手续。

【代理意见】

根据“九民纪要”（《全国法院民商事审判工作会议纪要》）第三十七条及第三十八条，未经批准合同的效力应当认定为未生效合同。报批义务的合同条款应当独立生效。故本案中《转让土地协议书》不应当认定为无效合同，江某继承人应当履行协助柯某办理土地使用出让报批手续的义务以及案涉房屋过户登记手续义务。
《广州市国土资源和规划委员会关于印发明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字〔2018〕2号）第八条2.划拨用地已办理权属登记的房屋出租经营、企业改制或权属转移等需补办土地出让手续的，出让金按以下标准执行：2.1 私有住宅发生权属转移，按房屋交易价格的1.6%缴纳出让金；自行申请补办土地出让手续的，按国土规划部门依法受理补办出让手续申请时房屋市场评估价格的1.6%缴纳出让金。可见，相关政府部门已经允许划拨用地上房屋在办理过户时一并补缴土地出让金，在实际操作中并不需要分两步进行。

【判决结果】

本案第一次起诉时，法官坚持只能判决江某继承人协助办理土地使用权出让报批手续。但第一次判决在执行时遇到了执行障碍，政府部门回函建议案涉房屋过户时一并办理补缴土地出让金。之后，柯某在第一次判决终结执行情形下再次起诉要求判决被告协助办理房屋过户手续。通过前后两次判决合并执行，柯某最终取得案涉房屋不动产权证。

【案例评析】

当事人购买地块自建房屋后，全家一直居住了10年之久，如果房屋不能过户，将对当事人造成巨额的经济损失。本案第一次起诉时，时值九民纪要刚刚颁布，民法典尚未颁布。主办法官在电话沟通时，坚持认为案涉合同无效，建议我方撤回起诉。我方多次与法官沟通，一方面法理上以九民纪要精神为依据阐明观点，另一方面提供了政府部门的相关文件，打消了法官对于判决执行可行性的疑虑，法官最终接受案涉合同不属无效的观点。但遗憾的是，我方一开始提出一并判决补缴土地出让金和办理房屋过户登记手续，但法官不予接受，只接受判决补缴土地出让金的请求。这也导致在第一次判决后，在执行过程中遇到了障碍，执行局法官多次协调后，政府部门最终复函无法执行，建议在办理房屋过户时一并补缴土地出让金。之后，执行局法官要求裁定终结执行，但我方坚持终结执行的前提是房产庭允许此情形下可以起诉判决被告协助办理房屋过户登记手续，并且前后两案判决可以合并执行（注：一般而言，终结执行不能恢复执行）。本案第二次起诉后，过程较为顺利，在较短时间内完成了判决和执行程序，当事人顺利拿到了不动产权证。

【结语和建议】

国有土地使用权的取得方式分为出让、划拨、转让，其中划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。而划拨土地使用权的转让应当符合法定条件，即应当与地上建筑物一并转让，划拨用地使用权是不能单独转让的。因此，当事人欲通过转让取得土地使用权时，应当了解土地使用权的性质以及潜在风险。

相关法律规定：

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

37.【未经批准合同的效力】法律、行政法规规定某类合同应当办理批准手续生效的，如商业银行法、证券法、保险法等法律规定购买商业银行、证券公司、保险公司5%以上股权须经相关主管部门批准，依据《合同法》第44条第2款的规定，批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同因欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。实践中的一个突出问题是，把未生效合同认定为无效合同，或者虽认定为未生效，却按无效合同处理。无效合同从本质上来说是欠缺合同的有效要件，或者具有合同无效的法定事由，自始不发生法律效力。而未生效合同已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更，但因欠缺法律、行政法规规定或当事人约定的特别生效条件，在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力。

38. 【报批义务及相关违约条款独立生效】须经行政机关批准生效的合同，对报批义务及未履行报批义务的违约责任等相关内容作出专门约定的，该约定独立生效。一方因另一方不履行报批义务，请求解除合同并请求其承担合同约定的相应违约责任的，人民法院依法予以支持。

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