案例|银行对虚假贷款合同存在过错的不享有抵押物优先受偿权

案情简介：

Χ年Χ月Χ日，易某与程某、刘某（刘某仅为挂名，实际权利人为程某）签订《房屋买卖合同》，约定成交物业为广州市天河区某房，成交价为Χ元；签署买卖合同后十天内，买卖双方到银行签买方贷款合同申请；签按揭合同申请后30天内，银行出具《同意贷款通知书》，取得《同意贷款通知书》的三天内，买卖双方到房管局递件交易。上述合同签订后，刘某向建设银行申请贷款并取得了同贷书，易某遂与刘某办理了递件过户手续，并收到首付款。后房屋被过户登记至刘某名下，但易某一直未收到余款。之后才得知程某冒充易某签名向建设银行撤销了原按揭贷款申请，并伪造了案涉房屋的房产证（伪造产权人为第三人）。刘某则以向第三人购买房屋为由向银行申请了个人住房按揭贷款，后银行通过了按揭贷款申请，办理了抵押登记手续，银行成为案涉房屋的抵押权人，之后银行向第三人的银行账户（该银行账户由程某控制）发放了按揭贷款。

为收取剩余购房款项，易某向天河区人民法院提起了房屋买卖合同纠纷一案，请求支付剩余购房款。基于程某涉嫌刑事犯罪，天河区人民法院裁定中止审理。

因刘某未按时还款，银行向天河区人民法院起诉请求解除与刘某签订的《个人购房贷款合同》，刘某偿还贷款本金及利息，银行对案涉房产享有优先受偿权等，天河区人民法院支持了银行的全部诉讼请求，后各方未上诉，判决生效。

程某在购买易某等人房屋过程中构成诈骗，同时犯骗取贷款罪，数罪并罚，并判处有期徒刑5年9个月。

至此，距离签订《房屋买卖合同》已过去将近3年时间，房屋的价格已经实现翻番，且收回剩余购房款也存在巨大风险，易某希望诉求返还房屋。为实现该目的，易某向天河区人民法院撤回支付剩余购房款的起诉，同时向天河区人民法院提起了第三人撤销之诉，请求撤销已生效判决，确认银行与刘某签订的《个人购房贷款合同》无效，银行对于案涉房屋不享有抵押权。

案件争议焦点：

已生效判决是否错误并损害易某的合法权益？

代理意见：

一、在房屋所有权人为易某的情况下，程某等人利用房产证复印件伪造产权人，并利用该资料向银行申请贷款，银行对全部资料审核通过存在过错

1．相关规定明确银行对房屋产权资料真实性具有审核义务。

银行工作人员刘某在未看到房产证原件的情况下，在产权证复印件上加盖了“原件与复印件一致”的章，银行也未要求当事人查册或者自行进行查册即审核通过，并出具了同贷书。随后，银行将141万元发放至虚假产权人的银行账户。根据《个人贷款管理暂行办法》第十一条规定：“个人贷款申请应具备以下条件：……（二）贷款用途明确合法……”，第十二条规定：“贷款人应要求借款人以书面形式提出个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料”，第十三条规定：“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。” 银行在办理抵押贷款业务时也应遵守该规定，对于个人住房抵押贷款银行应当要求买卖双方提供与贷款用途、还贷意愿、能力等有关的全部信息资料，并对该资料的真实性进行核实，特别是房屋产权资料，银行应当重点核实，如果没有进行核实就办理了贷款及抵押手续，由此产生的不利法律后果应由银行自行承担。实际上，银行相关人员也陈述其内部不仅明确资料真实性的审核义务，同时也规定不同部门的审核职责。

2.银行有能力对房产证等相关材料的真实性进行审核

作为办理抵押贷款业务的专门金融机构，无论是在信息获取还是交易地位上来说，银行都具有极大的优势。在办理业务的过程中，银行完全可以通过自行核查或者要求借款人配合提供相关资料的方式来核实相关信息以及资料的真实性。具体到本案，在刘某等人申请贷款的过程中，其完全可以要求提供房产证原件，也可以自行或者要求借款人去房管局进行查册，了解相关真实情况。

3.监管部门确认了银行工作人员违反管理制度的行为

实际上，由于未履行审核义务等原因，银行工作人员刘某经手的多笔贷款均出现了同样的问题。这也可以从另外两个方面得以印证：一方面在事发后，由于刘某在办理业务过程中出现了未按规定审核等违规行为，银行已经将其开除，另一方面银监会广东监管局也针对相关情况进行过调查了解，并认定银行经办人员在有关贷款的发放过程中存在违反内部管理制度的问题，并要求该行按照制度予以严肃处理。

4.银行不应作为善意抵押权人

根据《中华人民共和国物权法》第106条等相关法律规定，善意抵押权的取得要件之一即为设定抵押时抵押权人为善意，具体到本案，如银行在办理抵押贷款的手续过程中履行了法定职责，则其为善意，否则就不应被视为善意。银行疏于审核，并依据该伪造的资料办理了抵押手续，其行为显然不能被视为善意。

5.易某的行为显然不应被视为过错

作为房屋所有权人，当然有权自由选择交易的方式，该行为本身符合法律规定，并不存在错误与否之分。另外，易某的交易模式也就是广州市二手房交易的常规模式。在二手房买卖中，如果买家需要办理银行按揭，在收到银行出具的同贷书后，双方一般都会在办理过户登记手续后支付首期款，余款由银行发放。

判决结果：

一、确认银行与刘某签订的《个人购房贷款合同》无效；

二、确认银行对案涉房屋不享有抵押权及优先受偿权。

在二审判决后，基于银行对于案涉房屋已不享有抵押权及优先受偿权，易某向广州市天河区人民法院提起诉讼请求确认易某与程某、刘某签订的《房屋买卖合同》无效，两被告在案涉房屋解除查封和抵押后向原告返还该房屋。案件经过审理，广州市天河区人民法院作出判决，支持了易某的全部诉讼请求。

案例评析：

该案是由系列案件组成，混合了刑民交叉、第三人撤销之诉以及房屋买卖合同之诉等。在最初的房屋买卖合同案件中，程某涉嫌刑事犯罪，案件中止审理。在刑事判决后，在面临程某被追究刑事责任、已有生效判决认定银行对于房屋享有优先受偿权的情况下，如何通过诉讼为当事人争取最好的结果？后选择通过第三人撤销之诉。在该诉讼过程中，争议最大的是银行是否为善意抵押权人。银行在处理该事务方面非常专业，在庭审过程中避重就轻，选择性提交材料，试图误导法官。在此情况下，需要熟悉银行办理个人按揭贷款的法律法规及操作规范，再以此为切入点，寻找银行在办理该事务过程中存在的违规之处，进而推导出银行并非善意抵押权人。另外，在案件处理过程中，无论是第三人撤销之诉还是后续的房屋买卖合同中，认定合同无效的理由及该理由是否成立也是双方争议的核心点，我方主张无效的理由为“以合法形式掩盖非法目的”最终被采纳。