案例|同栋大楼内电梯并不当然属于全体业主共有共用

01案情简介

某大厦为一幢28层的商住楼，其中首至四层为商业，现门牌号为某路1号；五至二十八层为住宅，现门牌号为某路5号。某大厦规划建设有四处电梯井，目前均安装了电梯，其中安装在楼栋西北侧的三台电梯（安装地址为某路5号）不在2-4层开门，由5-28层住宅业主使用，另有一台（安装地址为某路1号）不在2-3层开门，由4层的租户某宾馆在单独使用。某路1号2-3层物业目前无电梯使用。

由于某路1号3层的原产权人欠债，某路1号3层全层房屋被法院司法拍卖，但两次拍卖均流拍。2023年6月，某贸易公司通过以物抵债的方式，取得了某路1号3层全层房屋的产权，正式成为了某路1号3层全层房屋的产权人。

某物业管理公司是某大厦的物业管理公司，分别与某大厦业委会以及某贸易公司签订了物业服务合同。

某贸易公司称，某大厦规划预留有独立的电梯、电梯出入口和电梯井位置等配套设施及公共部位，某贸易公司是某大厦3层全层的权属人，依法对包括电梯井、楼梯等公共部位享有共有和共同管理的权利，有权使用电梯等公共配套设施。但某大厦业委会拒绝某贸易公司共同使用某大厦四台电梯，拒不开通电梯到达第三层的全部功能，导致某贸易公司无法使用，房产价值受损。某贸易公司曾多次向某大厦业委会提出使用电梯的要求，均遭到拒绝，至今仍无法正常使用电梯及电梯井，严重影响某贸易公司正常使用房产，也使房产价值遭受贬损。某物业公司公司作为某大厦的物业管理方，未能妥善履行《商铺物业管理合同》所约定的管理职责，对于某大厦业委会私自占用电梯井、独占使用电梯的问题未能积极处理，导致某贸易公司无法完整行使对商场内公共面积及配套设备设施的合法合理使用权，给某贸易公司造成损失，也应当承担相应的责任。某路1号、5号的某大厦是一个整体，并没有分割成两栋的独立建筑物，某贸易公司作为业主应当与其他业主享有同等的权利。因此，某贸易公司向法院提出以下诉讼请求：1.判令某大厦业委会立即排除妨碍某贸易公司使用某路1号、5号某大厦现有的4台电梯，开通电梯出入口和电梯井给某贸易公司使用并恢复电梯在三层的全部使用功能；2.判令某物业公司协助共同开通某路1号、5号某大厦三层的现有4台电梯出入口及电梯井给某贸易公司使用并协助恢复电梯在三层的全部使用功能；3.判令某大厦业委会、某物业公司共同向某贸易公司赔偿损失149950元；4.本案诉讼费用由某大厦业委会、某物业公司共同承担。

某大厦业委会称，住宅区的三台电梯的建设规划就是只通往5层以上的楼层，未在三层设置电梯口，住宅区的三台电梯建成后从未进行过改建或更换，维护出资也是五层以上的业主负责。收到某贸易公司使用住宅区三台电梯的诉求后，某大厦业委会及时征询了五至二十八层业主的意见，五至二十八层的业主反对将住宅区的三台电梯开放给第三层用户使用。商业区原设置有两条手扶梯，专门供商业区用户使用，但因年久失修后来被拆除，至今仍未重新加装手扶梯。商业区确有预留一个专门通往一至四层的曳引式电梯的电梯井，但开发商交楼时，该电梯井未加装电梯。商业区的曳引式电梯，是后来商业区四层的租户某宾馆自行出资假装的，至今也是由四层租户某宾馆在单独使用。某大厦业委会并未实施过妨碍某贸易公司使用电梯的行为，也未给某贸易公司公司造成过任何损失。

某物业公司称，住宅区的三台电梯小额维修维护由物业承担，大额的维修支出由五至二十八层住宅业主分摊，不需商业区的业主承担。商业区的一台电梯据四层业主所述原仅有独立规划的井道，没有安装电梯，是四层业主自己加装开通的，所有的费用均由四层业主自行解决，某物业公司并未参与。在收到某贸易公司使用电梯主张后，某物业公司已经组织过多次协调，履行了相应的责任。

02争议焦点

某贸易公司作为某路1号三层房屋的专有权人对案涉四台电梯井及电梯是否享有共有权。

03代理意见

第一，某大厦业委会没有实施任何妨碍某贸易公司使用电梯的行为，也没有决定是否开通电梯出入口及电梯井的权利和职责，更没有给某贸易公司造成任何损失，无需承担本案的任何责任。

第二，根据某大厦的建设规划设计及一直以来的使用现状，住宅区的三台电梯是专门规划给五至二十八层住户使用的，住宅区的三台电梯并无二至四层的电梯出入口及电梯按键，某贸易公司要求开通住宅区三台电梯通往三层的功能不符合违某大厦的建设规划设计。

某大厦一至四层为商业区，五至二十八层为住宅区，商业区与住宅区有各自独立的大门口、大堂及楼梯间。一至四层的门牌号为荔湾区中山八路1号，五至二十八层的门牌号为荔湾区中山八路5号。某大厦建成交付使用时，住宅区的大堂安装有三台只通往五至二十八层的曳引式电梯；商业区则安装有两条专门供一至四层商户使用的手扶电梯，但后来该手扶梯因年久失修而被拆除；此外，商业区还留有一个曳引式电梯的电梯井，但开发商交楼时并无在该电梯井安装电梯。

根据某大厦的建设规划图，住宅区的三台电梯只在五层以上的楼层规划有升降机大堂及电梯出入口，在二至四层并无规划升降机大堂及电梯出入口，开发商所安装的电梯也没有二至四层的电梯按键。据此可知，住宅区的三台电梯是专门规划给五层以上住户使用的，在三层根本没有任何的使用功能，某贸易公司要求开通住宅区三台电梯通往三层的功能不符合某大厦建设规划设计的规范要求。需要强调的是，住宅区的三台电梯根本就没有规划给三层使用，三层原本就无使用住宅区三台电梯的可能性及现实条件，某大厦业委会不存在任何的妨碍电梯使用的行为，某贸易公司要求排除妨碍并恢复所谓的电梯使用功能完全是无稽之谈。

第三，开通住宅区三台电梯通往三层属于五至二十八层288户业主的共益事项，应当遵循共益事项的自治决定，某大厦业委会已于2023年11月征询五至二十八层业主的意见，结果有面积及人数占比三分之二以上的业主反对将住宅区三台电梯开放给第三层的住户使用，某贸易公司要求使用住宅区三台电梯缺乏共益事项的自治决定基础。

《民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：......（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”《民法典》第二百八十条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

本案中，住宅区的三台电梯原本并无规划通往三层的电梯出入口及电梯按键，如需开通通往三层的功能，需对电梯口、电梯大堂以及电梯本身进行改建改造才有可能实现。因此，开通住宅区三台电梯通往三层涉及对某大厦共有部份及共有设施用途的改变，涉及某大厦五至二十八层288户业主的共同权益，属于《民法典》第二百七十八条规定的应由业主共同决定的共益事项范围。在某贸易公司提出相关开通诉求后，某大厦业委会已于2023年11月及时征询五至二十八层业主的意见，结果有面积及人数占比三分之二以上的业主反对将住宅区三台电梯开放给第三层的住户使用。根据《民法典》第二百八十条的规定，该自治决定应对某贸易公司具有法律约束力。某贸易公司应当尊重历史，遵循共益事项的自治决定，其要求开通住宅区三台电梯通往三层的诉求缺乏自治决定的权利基础，不符合法律规定。

第四，如强行改建开通住宅区三台电梯通往三层，会引发一系列的负面问题，且会严重侵害五至二十八层业主的合法权利。

从某大厦的建设规划设计及电梯使用现状来看，住宅区的三台电梯自建成交楼时起就一直仅面向五至二十八层开放，在二至四层并无电梯出入口及电梯按键。五至二十八层的业主是基于住宅区的三台电梯只开通五至二十八层的合理信赖而取得房屋的，具有合理的信赖利益，法庭应予充分重视和保护。

某大厦已建成并交付使用二十余年，改变原有规划设计改建开通电梯不仅会危及建筑物的安全，而且还会有诸多的技术障碍，产生治安、消防、安全等方面的重大隐患。再者，依照《特种设备安全法》第21-25条的规定，改建开通电梯必须由有资质的单位施工，有严格的办理流程，不能随意操作，必然会产生巨大的改建改造费用，引发改建改造费用的承担纠纷。此外，五至二十八层居住了不少年老体弱、腿脚不便的老人，改建改造工程施工期间必然会严重影响五至二十八层的住户出行，甚至会引发耽误就医、耽误补给生活必需品等重大民生问题。改建完成后，不仅会产生电费及维修费用的分摊、公摊面积的调整等方面的问题，而且还会增加电梯的用户量和使用频率，加快电梯的老化，影响电梯的合理性使用。住宅区三台电梯现服务的户数已达288户（五至二十八层），如再增加三层的众多商户作为服务户数，将更加不符合《广州市住宅设计试行规范》关于十九层以上、三十层以下，服务总户数在150-270户之间者，电梯不应少于3台的规定。某贸易公司未举证证明其能够妥善解决上述问题，如果强行改建开通住宅区三台电梯通往三层的功能将严重损害五至二十八层业主的合法权利，并且可能会造成重大损失。

第五，商业区的曳引式电梯是某大厦四层的租户广州市荔湾区隆城宾馆在多年以前自行出资安装和维护的，一直以来均是广州市荔湾区隆城宾馆在占有使用，某贸易公司如需使用商业区的曳引式电梯，其应与该电梯的所有权人协商解决电梯使用及费用承担等相关问题，某大厦业委会并无妨碍某贸易公司使用商业区的曳引式电梯。

第六，某贸易公司主张的租金贬损损失完全是其主观臆想出来的，并不实际存在，某贸易公司亦未予以举证证明，不能成立。

综上所述，某贸易公司的诉讼请求均不能成立，法庭应依法予以全部驳回。

04裁判结果

法院认为：

首先，某大厦的报批报建材料显示，某大厦为28层商住楼，首至四层为商业，五至二十八层为住宅。因此某大厦在建设之初即已将商业部分与住宅部分进行了区分。其次，根据查明的事实可知，某大厦商业物业的门牌编号为某路1号，住宅物业的门牌编号为某路5号。因此在实际使用中，商业与住宅也有明确的区分。再次，某贸易公司提交的楼层平面图纸显示，案涉住宅区的三部电梯并未在2-4层商业部分留有电梯口。最后，根据某贸易公司提交的《房屋面积测量成果报告书》记载，某大厦1-4层物业并未参与5-28层梯廊建筑面积的分摊，5-28层物业也未参与-1、1-4层电梯井建筑面积的分摊。综上，足以认定某大厦商业物业与住宅物业对于电梯走廊等公共部位的分摊有明确区分，住宅区域的三处电梯井及电梯属于5-28层业主的共有设施，1-4层商业物业业主无权就住宅区域的三部电梯主张共有。某贸易公司本案中要求使用该三部电梯及排除妨碍，依据不足，法院不予支持。

本案中，某物业公司陈述，某1号（商业区域）的电梯是四层业主自行开通的，相关的管理、维护也是该业主自行承担。根据广州市某区市场监督管理局提供的《电梯使用登记表》记载，该部电梯使用单位为某宾馆，登记表记载的电梯维保单位与住宅区域三部电梯的维保单位也不相同，使用单位地址为某路1号四层。因此可以印证某物业公司的陈述属实，该部电梯实际由四层某宾馆控制使用。结合庭审中某物业公司提交的证据可知，某物业公司在某贸易公司提出主张后，组织各方进行了沟通，履行了作为物业公司的协调义务。某贸易公司

并无证据证明某大厦业委会存在妨碍其利用使用商业区域电梯的行为，故其就该商业电梯的使用要求某大厦业委会及某物业公司承担排除妨碍及协助开通义务，依据不足，法院不予支持。某贸易公司可另寻途径向相关方主张。同理，某贸易公司提出的赔偿损失主张，也无相应的事实及法律依据，法院不予支持。

一审判决：驳回原告某贸易公司的全部诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

05案例评析

本案纠纷主要是基于各方当事人对商住楼的所有共有部位是否全部都属于全体业主共有这一问题存在分歧而引发的。无论是《民法典》271条，还是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，都只是规定共有部分由业主共有，而非规定由全体业主共有。《广州市物业管理条例》第二十八条规定，“在物业服务区域内，使用维修资金等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定”。《广州市维修资金管理办法》第二十五条规定，“共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用分摊，可以约定以户为单位平均分摊；没有约定或者约定不明确的，由共有该物业的业主按照专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。具体的费用分摊按照下列规定执行：（一）共用部位、共用设施设备属于物业服务区域内全体业主共有的，由全体业主分摊；（二）共用部位、共用设施设备属于部分业主共有的，由该部分业主分摊……”根据上述规定可知，共有部分确有属于部分业主共有以及属于全体业主共有之分，并非所有共有部分都一概属于全体业主共有。比如，某栋楼的大堂应属于该栋楼的业主共有，该栋楼的大堂损坏了需要维修，则应该由该栋楼的业主筹集资金进行维修，而不应由包括其他楼栋业主在内的全体业主共同负责。

在区分共有部位究竟属于部分业主共有，还是属于全体业主共有时，应综合建筑物的规划报建、实际使用状况、共有面积的实际分摊情况等因素进行综合判断。本案中，某大厦在规划建设之初即已将商业部分与住宅部分进行了区分，在实际使用中，商业区与住宅区也有明确的区分，而且住宅区的三台电梯并未在2-4层商业区留有电梯口，某大厦1-4层物业并未参与5-28层梯廊建筑面积的分摊，5-28层物业也未参与-1、1-4层电梯井建筑面积的分摊。住宅部分的三台电梯及其电梯井是专门规划给住宅部分的住户使用的，应属于5-28层住宅区业主的共有设施，1-4层商业物业业主无权就住宅区域的三部电梯主张共有。某贸易公司错误理解了《民法典》第271条关于建筑物区分所有权的相关的规定，认为专有部分以外的所有共有部分均应属于全体业主所有，进而错误推导出住宅部分的三台电梯因属于共有部分故应属于全体业主共有的结论。

此外，商业区的电梯井确应属于商业区的共有部分，由商业区的业主共有，但是由于电梯是商业区四层用户自行出资加装的。如商业区三层业主如需适用商业区的一台电梯，应向商业区四层用户主张权利，并且应基于公平原则合理分摊电梯的加装费用及维保费用。

06结语和建议

商住楼中至少存在住宅和商业两种不同性质的物业，也有产权车库、人防车库等，根据国家《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）附录B，其共有面积在竣工房产测量时其实就已经根据不同使用功能进行区分分摊。但是，由于不少当事人对商住楼共有面积的分摊不熟悉，容易误以为商住楼所有的共有面积都是由全体业主分摊、管理、使用、收益，进而形成商住楼的所有共有部分都属于全体业主共有的错误认识。

END

声明：

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