案例|租赁合同解除后业主与次承租人的关系如何处理？

一、案情简介

原告：A村民委员会（委托人）

被告一：B公司

被告二、C1公司

被告三：C2公司

（被告二和被告三合称“C公司”）

2007年，A村民委员会与C公司签订了《商贸城承包合同》及补充协议，约定A村民委员会将已取得《国有土地使用权证》的商贸城地块交由乙方承包建设、经营，乙方全额出资将旧商贸城拆除后重建成为大型综合商业中心，并进行对外经营（包括自营、分租），承包期限为40年。商业中心建成后，A村民委员会已取得商业中心（为地上7层、地下一层的大型商业中心,建筑面积136581平方米）的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，地上建筑物尚未办理房产证，土地及建筑物用途为“商业”。

2011年12月，B公司与C公司签订了商业中心二至三层整层房屋（“简称涉案物业”）的《租赁合同》，C公司涉案物业出租给B公司开设商业超市，约定：“租赁场地正式交付之日起至2012年10月1日为物业改造期（即免租期），若租赁场地正式交付之日至2012年1 0月1日不足6个月，则物业改造期延至6个月。若购物中心在2012年10月1日未能整体开业（整体开业并非指项目所有商铺全部对外营业），则由乙方的物业改造期相应顺延。”

2011年12月，A村民委员会、B公司与C公司签订了涉案物业的《三方协议》约定：“B公司租赁过程中如遇A村民委员会与C公司之间解除或终止原租赁关系，则A村民委员会替代C公司成为B公司与C公司签订的《租赁合同》及相关补充协议的出租方。”

2013年4月27日，B公司与C公司签订了涉案物业的《租赁补充合同》，约定：“C公司承诺2013年8月1日商业中心开业率达到70%实现整体开业，如在2013年8月1日商业中心仍不能达到70%的开业率，每延迟一日则B公司的物业改造期在上述8个月基础上增加一日，直至商业中心开业率达到70%。”

因C公司拖欠A村民委员会承包金，A村民委员会诉至法院要求解除合同，2019年最高人民法院终审判决：“解除A村民委员会与C公司签订的《商贸城承包合同》及补充协议，C公司将商业中心交还给A村民委员会，且C公司支付承包金至商业中心交还日”。

涉案物业租赁合同履行情况：B公司已向C公司支付租赁保证金和预付4000多万租赁费用，B公司认为C公司与A村民委员会解除承包合同后，涉案物业的租赁合同应由A村民委员会继续履行，但认为商业中心未能达到70%的开业率，拒绝向A村民委员会缴纳租金，拒绝解除合同、返还物业。

为此，A村民委员会提起民事诉讼，其诉讼请求为：

1、判令解除B公司与C公司签订的《租赁合同》、《租赁补充合同》及A村民委员会、B公司与C公司签订的《三方协议》；

2、判令B公司向A村民委员会返还商业中心2-3层建筑面积约13800平方米的物业；

3、判令B公司向A村民委员会支付从2020年8月20日至物业返还之日的租赁费用（包括租金、物业管理费、设备设施使用费、公共能源费），暂计至2022年5月24日为18294446元；

4、判令B公司向A村民委员会支付自2019年12月1日至交还物业之日期间公摊水电费27324元（暂计算至2021年7月31日 ）；

5、判令判令C公司向A村民委员会返还收取的B公司保证金2277000元；

6、本案诉讼费由三被告承担。

二、争议焦点

主要涉及以下几个争议焦点：

1、商业中心原有上百个承租户，目前只剩下少数几个承租户情况下，A村民委员会是否有权单方面要求解除租赁合同（无论对方是否违约）？

2、B公司与C公司签订的《租赁补充合同》约定：“C公司承诺2013年8月1日商业中心开业率达到70%实现整体开业，如在2013年8月1日商业中心仍不能达到70%的开业率，每延迟一日则B公司的物业改造期在上述8个月基础上增加一日，直至商业中心开业率达到70%”，该约定是否有效？

3、在商业中心未能达到70%的开业率情况下，B公司拒绝向A村民委员会缴纳租金是否构成违约？

4、租赁费用（包括租金、物业管理费、设备设施使用费、公共能源费）标准如何确定？是按照租赁合同约定还是评估还是其它标准？

三、主要代理意见

1、《租赁补充合同》约定“C公司承诺2013年8月1日商业中心开业率达到70%实现整体开业，如在2013年8月1日商业中心仍不能达到70%的开业率，每延迟一日则B公司的物业改造期在上述8个月基础上增加一日，直至商业中心开业率达到70%”无效。

2013年4月27日，B公司与C公司签订的《租赁补充合同》，A村民委员会未在《租赁补充合同》中盖章确认，2019年最高人民法院终审判决解除A村民委员会与C公司签订的《商贸城承包合同》及补充协议后，A村民委员会要求B公司提供承租相关资料时，才知道《租赁补充合同》的存在。《租赁补充合同》约定：“C公司承诺2013年8月1日商业中心开业率达到70%实现整体开业，如在2013年8月1日商业中心仍不能达到70%的开业率，每延迟一日则B公司的物业改造期在上述8个月基础上增加一日，直至商业中心开业率达到70%”，会导致商业中心开业率达到70%前，B公司占用A村民委员会的物业进行营业、收益而无需支付任何租金，而A村民委员会作为出租方不能收取任何租金，完全不能实现合同目的。在A村民委员会不知情的情况下签订《租赁补充合同》，不但违反了《中华人民共和国民法典》第六条“【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，也违反了《民法典》第一百五十四条:“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”规定，导致A村民委员会与B公司的权利义务完全不对等，对于A村民委员会完全不公平，严重损害A村民委员会合法权益，不应确认《租赁补充合同》上述约定的效力。

2.无论《租赁补充合同》是否有效或者部分有效，《租赁补充合同》对A村民委员会不产生法律约束力。

2011年12月，A村民委员会、B公司与C公司签订了涉案物业的《三方协议》约定：“B公司租赁过程中如遇A村民委员会与C公司之间解除或终止原租赁关系，则A村民委员会替代C公司成为B公司与C公司签订的《租赁合同》及相关补充协议的出租方。”就《三方协议》上述约定而言，A村民委员会替代C公司成为出租方的协议仅限于2011年12月签订《三方协议》时或之前已经签署的《租赁合同》及相关补充协议。而《租赁补充合同》签订时间为2013年4月27日，在C公司未在《租赁补充合同》中盖章确认，也不知情的情况下，《租赁补充合同》不应对A村民委员会产生法律约束力。

3、B公司拖欠租赁费用已超过30日，A村民委员会有权解除合同。

租赁合同第十四条第四款规定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：……（七）乙方逾期支付租赁费用超过三十日的。”B公司已预付给C公司的4000多万元租赁费用按照《租赁合同》约定的租赁费用（包括租金、物业管理费、设备设施使用费、公共能源费）标准可以抵扣至2020年8月19日。因此，从2020年8月20日开始B公司拖欠租赁费用（包括租金、管理费、设备设施使用费、公共能源费），已远远超过30日的期限，因此，A村民委员会有权因C公司违约解除合同。

4、继续履行租赁合同会导致A村民委员会履行费用过高，投入与产出远远不成比例，难以实现双方利益均衡，秉持公平原则，无论B公司是否违约，A村民委员会均有权请求解除租赁合同。

涉案商业中心是一个大型综合商业体，适合采用整体发包的方式进行盘活，重新进行规划经营。B公司承租面积（13800平方米）大约为商业中心总建筑面积（136581平方米）的十分之一，B公司拒绝搬离物业、将物业交还A村民委员会的行为导致A村民委员会一直未能将中心整体发包盘活，如果让B公司继续履行合同，则A村民委员会必须以整个汇珑商业中心建筑面积来为B公司十分之一的建筑面积提供服务，支付的履行费用过高，且A村民委员会在汇珑商业中心的投入与产出远远不成比例，难以实现双方利益均衡。而在整个商业中心已失去经商环境和氛围的建筑中，B公司经营十分之一面积的商铺，事实上也达不到B公司继续履行合同的目的。A村民委员会因此承受着巨额的租金损失，这对社会财富也是造成了极大浪费。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适与强制履行或者履行费用过高；……有前款规定的除外情形之一，只是不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，……”规定，A村民委员会恳请能够综合考虑上述各方因素，根据公平原则，解除租赁合同，判令B公司将其占用的物业交还A村民委员会。

四、判决主要观点和结果

（一）B公司与C公司签订的《租赁合同》及A村民委员会、B公司与C公司签订的《三方协议》，均为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，确认其效力。2019年最高人民法院已终审判决解除A村民委员会与C公司签订的《商贸城承包合同》及补充协议，《三方协议》约定的条件已经成就，故按照《三方协议》内容，A村民委员会巳取代C公司成为前述《租赁合同》的出租方，承继C公司的相关权利义务。

虽然《三方协议》约定“B公司租赁过程中如遇A村民委员会与C公司之间解除或终止原租赁关系，则A村民委员会替代C公司成为B公司与C公司签订的《租赁合同》及相关补充协议的出租方。” ， 但是该《三方协议》签署时间为2011年12月。《租赁补充合同》约定“C公司承诺2013年8月1日商业中心开业率达到70%实现整体开业，如在2013年8月1日商业中心仍不能达到70%的开业率，每延迟一日则B公司的物业改造期在上述8个月基础上增加一日，直至商业中心开业率达到70%”，是对原《租赁合同》内容作出重大变更，是对出租方权利的重大处分。2013年4月27日签署的《 租赁补充合同》签署时间发生在《三方协议》签署之后，其内容巳超出A村民委员会签署《三方协议》时可能或者应当预见的范围，且B公司与C公司未能举证证明该变更事项巳经经过A村民委员会的同意，故《租赁补充合同》不对A村民委员会发生法律效力。B公司认为因商业中心至今开业率未达到过70%，抗辩B公司不用支付租金，没有事实基础和法律依据。

（二）法院对于A村民委员会同意确认的物业改造期即免租期至2013年11月1 9日止予以确认。即自201 3年11月20日起，B公司应按《租赁合同》约定的标准支付租赁费用（包括租金、设备设施使用费和公共能源费）。公摊水电费已包含在公共能源费中，不应另行收取。

（三）物业管理费。A村民委员会自2019年11月15日（即最高人民法院判决生效日）起实际取代C公司履行案涉《租赁合同》，故对此时间节点之前的物业管理费按照《租赁合同》约定的物业管理费标准计算；2019年11月15日之后的物业管理费，按照A村民委员会为商业中心实际投入的管理支出，按照B公司占用的案涉物业面积占整个商业中心的比例酌情认定。

综上，一审作出如下判决：

1、判令解除B公司与C公司签订的《租赁合同》；

2、判令B公司向A村民委员会返还商业中心2-3层建筑面积约13800平方米的物业；

3、判令B公司向A村民委员会支付支付截至2021年12月19日的租赁费用5146095.55元，并自2021年12月20日起，按照案涉《 租赁合同》 约定的对应标准支付租赁费用（包括租金、设备设施使用费和公共能源费）至B公司实际履行本判决第二判项确定的义务之日止；

4、判令C公司向A村民委员会返还收取的B公司保证金2277000元；

5、本案诉讼费由三被告承担。

B公司对一审判决不服，提起了上诉和再审，均被驳回。

五、案例评析

1、本案隐含了一个重要问题：A村民委员会为出租方，C公司为商业中心整体承租方（或承包方），C公司将商业中心分租给上百个次承租方（B公司为其中之一）。2019年最高人民法院终审判决：“解除A村民委员会与C公司签订的《商贸城承包合同》及补充协议，C公司将商业中心交还给A村民委员会”。A村民委员会已向法院申请强制执行，要求C公司将商业中心整体交还（包括涉案物业），A村民委员会能否根据上述强制执行文书要求B公司交还涉案物业？

由于2019年最高人民法院判决未把B公司列为当事人（判决内容未写明要求B公司交还物业），因此，申请强制执行时B公司未被列为被执行人，这就需要另案起诉要求B公司交还物业，本案中另行签订了三方协议（即A村民委员会替代C公司成为《租赁合同》出租方），更加需要另案起诉。即使在出租方与次承租方未另行签订租赁协议的情况下，如次承租方拒绝交还物业，也需要另案起诉，案由是侵权纠纷。因此，出租方起诉时应尽量将所有次承租方、实际占用方列为被告（本案情况特殊，涉及上百个次承租方，无法全面查明承租情况），以免导致即使申请强制执行也无法实际收回物业。

2、如果出于税费考虑，将租赁费用拆分为租金和管理费的，需要慎重对待。对于有效的租赁合同，法院一般会判决租金按照合同约定的标准支付；管理费的标准在对方有异议的情况下，有可能不支持合同约定的标准，而是根据出租方提交的相关劳动合同、支付凭证等证实实际投入的管理支出，且具有合理性，酌情判决。

3、B公司与C公司签订的《租赁补充合同》约定：“C公司承诺2013年8月1日商业中心开业率达到70%实现整体开业，如在2013年8月1日商业中心仍不能达到70%的开业率，每延迟一日则B公司的物业改造期在上述8个月基础上增加一日，直至商业中心开业率达到70%”，该约定虽然经本案判决对于A村民委员会无效，但对于B公司与C公司之间有否有效会有不同看法。B公司已另案起诉与C公司，法院认为B公司与C公司之间约定有效，由于开业率未达到70%，B公司无需支付任何租赁费用给C公司；C公司与其它次承租方签订了同样的合同条款，仲裁委员会认为应考虑实际开业比例来认定应支付的租赁费用，而不是任何租赁费用不用支付。

六、结语和建议

本案证据繁多，历经几次开庭，关联几个案件，案情较为复杂。本案中，《三方协议》约定“B公司租赁过程中如遇A村民委员会与C公司之间解除或终止原租赁关系，则A村民委员会替代C公司成为B公司与C公司签订的《租赁合同》及相关补充协议的出租方。”对A村民委员会极为不利。为此，我们作了周全的应诉准备，经过努力，诉讼请求最终几乎全部得到支持，特别是单方解除了租赁合同、收回物业后，不但让B公司支付了全部租金，对于B公司的装修投入等也无须作出任何赔偿，取得了很好的经济效益。建议各村签订土地或房屋租赁合同时，明确规定承租方签署转租合同时（对转租合同进行备案）预收的租金一次性不能超过一定期限，以免承租方一次性收取几年甚至几十年的租金后破产或转移资金，导致出租方无法收取租金，次承租方实际已缴纳租金不愿退回物业，把矛盾转向了出租方和次承租方。

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