案例|一方当事人单方委托获取的咨询报告不能作为认定损失的依据

一、基本案情

当事人：

一审原告（二审上诉人）：A公司

一审被告（二审上诉人）：B个人

一审被告（二审上诉人，委托人）：C村

该案历经一审、二审，均委托本所王晓文、杨敏律师。

基本情况：

B在三资平台，通过公开竞投，成功投中C村的一块63亩的农用地，该土地中有13.554亩为建设用地，建设用地上有5栋共计3000平方米的建筑物为临建。之后，C村（甲方、发包方）与B（乙 方、承包方）签订《补充协议》，就13.554亩为建设用地报建事宜进行补充约定。一年后，C村（甲方）、B个人（乙方）与A公司（丙方）签订《转让合同协议》，其中约定甲乙双方签订的《土地承包合同》转由丙方承包。在此之前，B与A公司的法定代表人赖某签订《农村土地租赁合同》，约定B将案涉C村63亩土地租赁给赖某。A公司曾向C村提交一份 《加固和翻新的请示》，申请将案涉3000平方米建筑物加固和翻新，C村民委员会在该申请上盖章并书写“同意加固及翻新”。

2021年，某镇人民政府将13亩土地上建筑物拆除。A公司认为自己自己加固和装修建筑物是经过C村同意的，现在建筑物被拆，导致了A的损失提起诉讼。

A公司的诉讼请求：

1.确认C村与B个人签订的《土地承包合同》无效；

2.确认C村与B个人、A公司三方签订的《转让合同协议》无效；

3.B个人向A公司返还转让价款530878.6元、押金441000元、一年租金441000元；

4.C村向A公司返还土地承包款762300元、返还合同履约保证金250000元；

5.B个人与C村共同赔偿A公司的税费损失38115元、支付测绘工程费用损失30000元、评估费损失23976元、公证费损失11000元以及赔偿原告开支场地设计规划费用408194元、开支园区苗木种植、起挖、运输、 灌溉等费用1028580.46元、为履行合同购入物品支付的19760元、农保田看护房损失126000元、为经营涉案地块及建筑物、构筑物等设备设施所开支的费用损失8590294元；

6.被告承担本案的诉讼费用。

二、一审审理结果

一审法院认为：

本案讼争的63亩土地为基本农田，其中的13.554亩 经批准作为临时用地至2019年3月31日。从现有证据来看，除13.554亩临时用地以外，A公司亦实际利用其余土地种植苗木等，未改变该部分土地用途。故A公司与C村、B个人于2019年12月27日签订的《转让合同协议》中涉及上述13.554亩临时用地及其地上建筑物的部分因临时用地期限已届满而无效，其余部分合法有效。同理，B个人与C村签订的《土地租赁合同》及《补充协议》中涉及上述13.554亩临时用地及其地上建筑物的部分因自2019年4月1日起无效，其余部分合法有效。基于合同部分无效，故B个人、C村应按比例退还其收取的A公司合同保证金，B应退还94878元（441000元×13.554亩÷ 63亩）、C村应退还52785.71元（250000元×13.554亩÷ 63亩）。A公司超出上述金额的保证金退还主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然上述合同部分无效，但A公司实际占有使用了全部涉讼土地，其主张B个人、C村退还租金、土地承包款，没有事实和法律依据，本院均不予支持。

关于A公司主张B个人退还的转让价款530878.6元。因本院认定上述案涉合同部分无效，B个人对此显然存在过错，本院认为B个人应按比例退还转让价款114214.74元（530878.6元×13.554亩÷63亩）。

关于A公司主张退还的税费38115元。虽然A公司与C村约定有关税费由A公司负担，但C村未能举证证实实际产生的税费情况，应由其自行承担不利法律后果，故对A公司主张C村退还税费38115元的主张，本院予以支持。

一审法院判决：

一、被告B个人与被告C村签订的《土地承包合同》中涉及13.554亩临时用地的部分无效；

二、原告A公司与被告B、C村签订 的《土地承包合同》中涉及13.554亩临时用地的部分无效；

三、被告C村在本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金52785.71元、税费38115元给原告A公司；

四、被告C村在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失2596581元给原告A公司；

五、被告B在本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金94878元给原告A公司；

六、被告B在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1731054元给原告A公司；

七、驳回原告A公司的其他诉讼请求。

三、二审争议焦点

A公司、B、C村对一审判决不服，均提起上诉。

1.《土地承包合同》是否有效？

2.在镇政府主持下，由A公司和C村共同摇珠选定的评估公司出具的《咨询报告书》中对被拆除的建筑物价值的评估金额能否作为A公司要求B和C村赔偿的依据？

 

四、二审代理意见

一、关于合同效力的认定。

我方两次申请政府信息公开，广州市规划的自然资源局第一次回复称案涉土地土地利用现状“部分为水田，部分为村庄，小部分为果园、沟渠、水工建筑用地”，村庄规划用途是工业用地、居住用地、农林用地，控规为二类居住用地（村庄建设用地）、土规为农村居民点用地。

第二次我方就案涉土地中的9.8459亩土地（即有建筑物部分的土地）标明坐标后申请查询2012年至2023年期间的土地利用现状，广州市规划的自然资源局回复称该地块2012年至2022年土地利用现状均为村庄。

而广州市规划和自然资源局《协助司法查询复函》也称经查2020年土地利用现状数据库，现状地类为建设用地。

可见在签订合同前以及至本案争议发生，案涉土地中有建筑物这部分土地的土地利用现状都是村庄（建设用地）。《第二次全国土地调查分类》中村庄的含义是指农村居民点，以及所属的商服、住宅、工矿、工业、仓储、学校等用地。

事实上，土地承包合同约定用途为“种养业，如在国家政策允许并征得甲方同意，可经营休闲农庄、旅游开发三旧改造项目，不得从事国家有关法律法规禁止的承包经营活动”，与本案案涉土地规划用途并不矛盾，客观上并非履约不能，不违反土地用途管制的规定。

二、关于A公司主张赔偿损失金额的认定

A公司所列支出总金额为8900719.56元，分别为工程款3700156.38元、材料款2913587.78元、人工费1629597.78元，其他657377.57元。材料款、人工费和其他明显与案涉建筑物的改造工程无关，是A公司为了凑齐800多万数据，东搬西凑出来的。工程款370万虽然部分有合同，但款项支出并非是君盛公司支出，也没有要求合同对方向A公司开具发票（一般而言，公司大额支出都会要求对方开具发票），因此不排除是A公司的法定代表人赖某将其其他项目中的金额列入到该合同中。更可疑的是，如果这些支出是真实的，那么A公司在委托广东公评公司咨询时，为何不提供给该公司作为评估资料，而仅委托该公司直接出具咨询报告。因此，A公司证据具有不可排除的高度可疑性，不足以证明其对案涉建筑物的真实支出金额，更不能据此认定其主张的损失金额。

五、二审结果

一、B与C村签订的《土地承包合同》中涉及13.554亩临时用地的部分无效；

二、A公司与B、C村于2019年12月27日签订的《转让合同协议》涉及13.554亩临时用地的部分无效；

三、C村在本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金52785.71元、税费38115元给A公司；

四、C村在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失1089610.8元给A公司；

五、B在本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金证金94878元、合同转让价款114214.74元给A公司；

六、驳回A公司的其他诉讼请求。

六、案例评析及建议

本案一审A公司起诉要求B和C村赔偿的金额高达1100余万元，一审判决C村赔偿的比例为30%，赔偿金额为259万余元；二审改判C村赔偿的比例为50%，赔偿金额为108万余元，不到A公司起诉要求赔偿金额的10%。

一审时，C村非常被动。A公司拿出的一审前，在镇政府主持下，由A公司和C村共同摇珠选定的评估公司出具的《咨询报告书》中对被拆除的建筑物价值的评估金额为859万余元，一审法官直接以此经过双方选定的评估公司出具的报告作为评定损失的依据，然后划分责任比例，计算得出赔偿金额。

一审判决后，代理人抓住《咨询报告书》的法律性质问题，认为不是评估报告，不能作为赔偿的计算依据，积极的向评估公司所在的珠海市评估协会及广东省资产评估协会投诉，最后由珠海市评估协会向代理人出具了投诉的回复，认为这个只是提供给委托人参考的咨询报告，并不是作为诉讼的依据的。代理人将此回复作为证据提交给二审法官，二审法官开庭时，直接向A公司明示：A公司作为投资建设者，具备举证的能力。在有能力举证的情况下，不应采用评估的方式，因此给A公司一个月的举证期限，要求A公司提交投入建设的证据材料，A公司当然无法完整的举证，最后法官酌情认定A公司的投入为216万余元，由A公司和C村各承担一半，即C村赔偿A公司108万余元。所以评估报告很重要，建议律师对评估报告一定要予以重视，积极的在评估报告上寻找突破口。

 

声明：

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拟稿|杨敏