专业|从若干案例看住宅小区地面停车位归属争议

背景：随着社会汽车保有量的持续快速增长，停车难问题一直难以解决。特别是住宅小区停车问题尤为突出，而早期没有建地下停车库的小区，停车更是难上加难，地面停车位显然已经成为了小区的稀缺资源。因此，近些年来业主对于住宅小区地面停车位的归属问题越来越关注，极易引发相关争议。

 

相关法律和司法解释：

《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 ：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。 

最高人民法院公报案例

重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

【案号：（2017）最高法民申2817号，判决时间：2017年08月24日】

由于豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第一百四十二条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

上述案例中，法院首先认为豪运公司出售房屋后，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。紧接着，进一步明确由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，豪运公司不能享有专有权。

 

广东省高院案例

梅州市梅江区金骏花园业主委员会，谢国庭与梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷再审案

【案号：（2014）粤高法民一提字第77号，判决时间：2014年12月19日】

规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金骏公司所有的依据。金骏公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下，通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为，应属无效，二审法院认为金骏公司该行为符合《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，属适用法律错误。

涉案环保停车场设在金骏花园建筑区划内、属金骏花园全体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为金骏花园院内具有独立产权的物业……因此，即使金骏公司与金骏花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。综上所述，金骏公司称《金骏花园商住楼买卖合同》约定涉案环保停车场归其所有，并以此主张其拥有涉案环保停车场的所有权依据不足，本院不予采纳。

佛山市禅城区丽日玫瑰名城住宅小区业主委员会、陈才荣业主共有权纠纷再审案

【案号：（2016）粤民再375号，判决时间：二〇一八年五月十六日】

本案为业主共有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但是，案涉车位购买人并非全部是案涉小区业主，且每个购买人都购买了多个车位，故案涉停车场并非前述法律规定的建筑区划内首先满足业主需要的车位。案涉停车场是覆盖了植草砖的小区露天停车场，不具备建筑物所要求的遮蔽性，各被申请人至今未举证证明该地面停车场已经或者能够办理产权登记，即无法证明案涉停车场为开发商丽日公司特别保留权利的专有部分，故案涉地面停车场本质上属于土地使用权。案涉小区业主取得的房屋产权证书所附之宗地图显示，案涉停车场用地包括在小区宗地面积内，诉讼过程中各被申请人对此亦予确认。因此，案涉停车场属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的应当由全体业主共有的车位。

上述两案例均与最高人民法院公报案例“豪运公司诉豪苑业主委员会案”观点相同，即小区地面上停车位即使是在规划区内，但因不能登记发证，不属于建设单位专有，应由业主共有。

但2020年广东省高级法院另一案例观点却截然相反。

 

东莞市大朗镇海杨城第二届业主委员会、东莞市大朗镇房地产开发公司物权保护纠纷再审案

【案号：（2020）粤民再121号，判决时间：2020年12月30日】 

关于车位的所有权。根据物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，大朗房地产公司对其合法建造的建筑物享有物权。根据同法第七十四条第二、三款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”的规定，车位的初始所有权根据车位是否属于建设规划内进行区分，建设方对于在规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位享有初始所有权，可以通过出售、附赠或出租等方式约定归属，而在规划用于建造车位的建筑区划外占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则属于业主共有。

上述案例观点认为，建设方对于规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位享有初始所有权。这与之前最高人民法院公报案例以及广东省高院的两宗案例观点完全不一样。

广州市中院二审、广东省高院再审申请审查案例

杜伟成、周明瑞排除妨害纠纷二审案

【案号：（2018）粤01民终7773号，判决时间：2018年08月15日】

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。绿庭雅苑公司确认涉案车位因不具有构造上的独立性无法办理产权登记，因此，涉案车位不能成为享有专有权的专有部分。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。据此，在小区建设完成以及房屋出售之后，土地使用权亦随之转移，除上述特定情形之外的土地使用权应归业主共同享有。

 

广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司、周明瑞排除妨害纠纷再审申请审查案

【案号：（2019）粤民申1461号，判决时间：2019年10月21日】

经本院现场勘验，案涉车位的实际“四至”与规划图的车位位置不一致，绿庭雅苑公司主张涉案车位依照穗规番审[2005]第0110号《绿庭雅苑二区规划（A、B区）总平面规划图》所建，欠缺事实依据，本院不予采纳。绿庭雅苑公司确认涉案车位因不具有构造上的独立性无法办理产权登记，至今绿庭雅苑公司未能举证证明其系涉案车位的权属人。周明瑞依据其与绿庭雅苑公司签署的《车位使用协议》主张取得涉案车位的使用权并据此排除杜伟成使用涉案车位，亦不具有合理性，二审不予支持正确。绿庭雅苑公司申请再审提交的证据并不足以推翻二审判决所作的认定，本院不予采信。综上，绿庭雅苑公司和周明瑞的申请再审理据不足，本院不予支持。

 

该案中，广州市中院认为地面车位因不具有构造上的独立性无法办理产权登记，故不能成为专有部分。但在广东省高院对再审申请审查时，一方面法院现场勘察认为涉案停车位并非依照规划平面图所建，其隐含之义似为了说明案涉停车位并非规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位；另一方面，法院又认为涉案车位不能办理产权登记，绿庭雅苑公司未能举证证明其系涉案车位的权属人。但这两种理由在逻辑上不能自洽：如法院采取后一观点驳回再审申请，则根本没有必要现场勘察确认涉案停车位是否是依照规划平面图所建。可见，广东省高院的观点是暧昧不清的。假如现场勘察确认停车位完全依据规划平面图所建，会否有不同的结论？

 

案例观点总结：

综上案例可见，对于地面停车位归属的认定存在两种不同的观点，这两种观点实质上从不同的法条出发，得出不同的结论。

一、第一种观点认为地面停车位不能登记成为专有部分。排除其专有性质后，应认定属于业主共有。

当地面车位同时具有构造上的独立性，能够明确区分和利用上的独立性，可以排他使用，以及能够登记成为特定业主所有权的客体三个条件，属于业主区分建筑物所有权项下的特定空间专有所有权。但到目前为止，笔者还没发现不动产登记部门对住宅小区地面露天停车位单独登记发证。故而，上述大部分案例中，法院根据地面停车位的实际登记状态，认定地面停车位不属于开发商专有部分。再根据《民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”排除地面停车位的专有性质，认定其为业主共有，不属于《民法典》第二百七十五条第一款所称车位，开发商不能通过协议自行处分。

二、第二种观点认为如地面停车位是规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位，则属于开发商所有。

该观点的法律依据是《物权法》第三十条、第七十四条第二、三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。与第一种观点不同的是，该观点是从正面论述，开发商对在规划用于建造车位的建筑区划内合法建造的车位，享有初始所有权，进而可以通过出售、附赠或出租等方式约定归属。

三、笔者倾向认同第一种观点，除上述案例已阐述的法律依据之外，另有两个理由。

首先，从土地出让金计缴规则来看，开发商并不享有出售地面停车位的权益。开发商在一级土地市场上取得土地使用权并非是依据土地面积计算并缴交土地出让金，而是依据计容建筑面积乘以楼面单价计缴。地面停车位在土地出让时没有计入计容建筑面积，在规划许可时也没有列入建设工程规划许可证中的建筑面积。开发商并没有因为在地面规划停车位就增加支出了土地出让金，这与绿地、道路等配套工程性质相同。开发商基于政府出让土地使用权而取得的合法权益是按照规划在土地上合法建造建筑物后出售建筑物而获取利益，而并非是出售配套工程。即从反面而言，没有将地面停车位认定归属开发商所有，也没有违反政府出让土地使用权的初衷，没有损害开发商的合法权益。

其次，个人认为第二种观点立论前提适用《物权法》第三十条值得商榷。地面停车位是无上遮盖的形态，显然不同于房屋，按照《建筑工程建筑面积计算规范》，不能计算建筑面积，故而不可能登记为建筑物所有权，正如佛山中院案例表述“案涉停车场是覆盖了植草砖的小区露天停车场，不具备建筑物所要求的遮蔽性……故案涉地面停车场本质上属于土地使用权”。而在我国法律体系中，土地使用权初始来源只有出让和划拨两种途径，不可能通过事实行为创立。

 

结语：

住宅小区地面停车位归属争议根源于《物权法》、《民法典》规定不明确，建议立法层面应当进一步明确地面上露天无遮盖，不能计算建筑面积的停车位归属业主共有。

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